20. září 2023 proběhl Summit stavebního rozvoje, na kterém vystoupily špičky české nemovitostní scény.[1] Central Group, Metrostav, zástupci MMR i pražští radní. Výsledek? Velká nejistota, vzájemné výtky a strach v očích.
Je totiž velmi pravděpodobné, že v nejbližší době může dojít k velké vlně výprodejů bytů a jejich dramatickému zlevňování, a to pokud se nepodaří opět nastartovat zamrzlý trh s nemovitostmi. Jenže to by musela jednat Česká národní banka a urychleně snížit úrokové sazby. To se ale nechystá.
Představení výsledků průzkumu
Na úvod Summitu stavebního rozvoje moderátorka Michaela Hergetová představila výsledky aktuálního průzkumu – pohled veřejnosti na témata, která souvisejí se stavebním rozvojem. Průzkum probíhal v září pod záštitou agentury IPSOS a zúčastnilo se ho 1 050 respondentů.
Pro přehlednost budeme v článku odkazovat na jednotlivé pasáže z videozáznamu summitu[1], který je volně dostupný na platformě YouTube.
Čas videa 12:00 – Průzkum #1: Téměř 3/4 lidí chtějí, aby se stát věnoval prioritně výstavbě infrastruktury a občanské vybavenosti
Čas videa 12:40 – Průzkum #2: Drtivá většina lidí (82 %) preferuje bydlet ve vlastním bytě s hypotékou před bydlením v nájmu
Čas videa 13:30 – Průzkum #3: Vyšší měsíční splátka hypotéky, než je měsíční nájemné, nevadí 77 % lidí
Prognóza vývoje stavebnictví a bytového trhu
Čas videa 14:40 – 23:30 – mluví Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group
Hlavní body, které zmínil Dušan Kunovský, se týkaly krize ve stavebnictví a očekávaného výrazného snížení cen, což je podle něj téma, které je velmi aktuální, byť si to mnoho lidí ještě nepřipouští. Dále upozornil na odklad velkého počtu soukromých i veřejných investičních projektů, řekl: „Mnoho stavebních firem si to ještě úplně nepřipouští, protože žije ze zakázek z minulého období.“[2]
Dušan Kunovský říká:
Ekonomická situace není příznivá a vede k propadu poptávky… nerado se mi to říká, ale meziroční propad prodejů bytů byl téměř o 60 %, což je neuvěřitelný propad.Dále pokračoval: „Máme nejdražší komerční úvěry i hypotéky za posledních cca 15 let (9 % p.a., resp. 6 % p.a.)… krize ve stavebnictví navazuje na velký útlum na trhu nových bytů trvající již od léta 2022.“
Vyjádřil se také k tomu, jak obtížně se nové byty prodávají: „Ceny nových bytů se drží stabilní, protože jsme je zkrátka nasmlouvali za ty vysoké peníze, ale samozřejmě abychom prodávali, abychom ty prodeje udrželi, byť třeba na poloviční výši, než byly dříve, tak musíme pracovat s velmi mnoha nákladnými marketingovými bonusy, dotovanými hypotékami, odkladem platby třeba až 2 roky od nastěhování, a tak dále.“
Dále se zamýšlel nad tím, co by nejvíce pomohlo budoucí výstavbě: „Aby se v této složité době vysokých úroků a nižší poptávky mohla zahajovat výstavba, tak my skutečně vnímáme, že všichni musíme hledat rezervy, zejména tedy stavební firmy a dodavatelé… a abychom pustili ve větším výstavbu, tak vnímáme výrazné snížení cen stavebních dodávek, a to zhruba o 15 % oproti nervóznímu loňsku.“
A co se stane, když se ceny dodavatelů o těchto 15 % nesníží: „Jen v takovém případě se investorům vyplatí začít nové stavby, jinak dojde k odkladu na neurčito… já mohu uvést příklad za Central Group, loňský podzim jsme v reakci na to zastavení trhu zastavili výstavbu cca 700 bytů, které měly jít do prodeje… v současnosti, pokud dojde k nějakým korekcím cen (ze strany dodavatelů o 15 %)… jsme schopni spustit letos a příští rok 2 700 bytů v 11 lokalitách.“
V jakém stavu se nachází nemovitostní trh?
Čas videa 23:55 – 28:55 – mluví Pavel Kliment, partner KPMG
K situaci na trhu nemovitostí se poté přesněji vyjádřil Pavel Kliment.
Pavel Kliment říká:
Dokud nedojde ke korekci úrokových sazeb směrem dolů, tak v podstatě neuvidíme významnou změnu na nemovitostním trhu.Upozornil také na narušenou rovnováhu: „V podstatě se změnila proporce výnosnosti nemovitostí vs. výnosnosti ostatních aktiv ve prospěch těch ostatních aktiv, tím pádem, pokud můžete mít státní bond ČR za 6 %, tak úplně nefunguje výnosnost real estatu – a to je to, k čemu v podstatě došlo se zvýšením úrokových sazeb.“
Dále uvedl, že vysoké sazby se propisují i do sazeb hypotečních úvěrů a logicky tak dochází k poklesu objemu hypoték. Zmínil rovněž, že bylo běžné, že 35–40 % poptávky po nových bytech tvořily investiční nákupy, kdy si lidé do nemovitostí v podstatě ukládali své úspory. Dnes ale, podle něj, mají alternativní možnosti, jak prostředky uložit – bezpracně a za lepší výnos, a tak šla investiční poptávka po bytech výrazně dolů.
A pokračoval: „To se propisuje i do objemu transakcí, odhadujeme, že letos budeme někde na polovině roku 2022, zkrátka je to trh, který vyčkává… To ale neznamená krizi, to znamená, že nevíme, jakou cestou se trh vydá. Může se vydat cestou snižování úrokových sazeb, pak si myslím, že dojde k obnovení poptávky, která je v tuto chvíli jen zadržená.“
Vzápětí ale doplnil: „A nebo ta situace bude trvat déle a pak dojde skutečně k dluhové krizi, tzn. neschopnosti refinancovat stávající dluhy, pak by to znamenalo masivní výprodeje neboli re-pricing real estatu.“
Nakonec zmínil velmi zajímavou věc a sice, že: „Dá se říct, že nízká nabídka nás v tom období nejistoty chrání před nějakými propady trhu.“ Jinými slovy, že lidé momentálně nemají příliš důvodů nemovitosti prodávat, protože je nízká nezaměstnanost, nutnost refinancovat hypotéku budou mít až za pár let, očekávají vysokou inflaci, atd. Nicméně v momentě, kdy se tyto faktory otočí, trh zaplaví velké množství nemovitostí a ceny poletí dolů.
Jaký očekávat vývoj dodavatelských cen?
Čas videa 56:00 – 1:06:00 – mluví Jaroslav Heran, generální ředitel Metrostavu
V další pasáži reaguje Jaroslav Heran na požadavek Dušana Kunovského snížit ceny ze strany dodavatelů o 15 %.
Zmínil zejména, že takto vysoké snížení cen nevidí příliš realisticky. Jediné, kde je podle něj prostor ke snížení, jsou ceny materiálů (rozumějme tedy zase u jejich dodavatelů), ale že naopak třeba mzdy budou muset jako firma spíše navyšovat, protože již nyní mají problém sehnat a udržet si kvalitní zaměstnance. A dále, že Metrostav čekají v příštích letech nové legislativní a administrativní povinnosti, na což musí reagovat zvýšením nákladů na režie.
V této souvislosti konkrétně řekl: „Je to ukázka, jak toho přibývá, jak se to na nás valí, takže nám těch úředníků, právníků a dalších lidí v baráku, které máme na centrále, neubyde, nám naopak jaksi přibývá.“
Při porovnání s loňským rokem dále uvedl, že „se pohybujeme někde v intervalu 6–9 % pod tou cenou, kterou jsme dávali před rokem.“
Načež se do toho vtipně vložila moderátorka Michaela Hergetová s tím, že to je super, že tedy ještě dalších 6–9 % a 15 % je na světě, že?
K tomu Jaroslav Heran jen s povzdechem dodal: „Já si to nepřeju, ale nebude-li krize, která dopadne na nás, která dopadne i na prodejce a výrobce těch stavebních materiálů, tak se nám to níž nehne.“
„V podstatě je nějaká realita, a ta je taková…“
Čas videa 1:06:30 – pokračuje Dušan Kunovský
Slovo následně dostal opět Dušan Kunovský z Central Group, jehož následný projev byl, troufnu si říci, zlomem celé debaty a ukázal, jak vážná je situace a jak velký strach tito velcí hráči ve skutečnosti mají.
Řekl totiž: „V podstatě je nějaká realita… a ta realita je taková, že pokud všichni nezkusíme hledat všecky možné optimalizace, rezervy, snížit zisk na minimum, co půjde, aby se překonalo to období řekněme těch dalších 2 let do nějakého toho nakopnutí… já se modlím, že by to mohlo nastat do 2 let… tak se zkrátka za tu dobu, v té době, stavět nebude.“
Tak a je to venku, ale to není vše, pokračoval: „Protože při tak drahém bankovním financování, při malé poptávce, my nemůžeme dávat peníze do země a můžeme je dávat jen za předpokladu, že budeme profitovat právě z těch nižších cen.“ Jinými slovy, když nám, vážení, nezlevníte, tak se prostě kousneme a stavět se nebude.
Dušan Kunovský roztřeseně říká:
Takže buďto se ta rezerva najde a najdeme nějaký konsenzus investorů a stavebních firem… nebo se zkrátka to bude odkládat… a nebo i my to můžeme na ty 2 roky úplně zavřít… ale pak na tom trhu nebude vůbec nic… ale to jako je rozvrat všeho.Velmi pozitivní závěr.
Zachrání to ekonomové? Pomůže ČNB?
Čas videa 1:08:00 – pokračuje Jaroslav Heran
Po panu Kunovském se k možné krizi následně velmi barvitě rozpovídal i Jaroslav Heran z Metrostavu a vše vylíčil tak černě, že se zalekla i moderátorka a raději mu odebrala slovo, s tím, že: „To bychom asi nechtěli se úplně k tomu dostat… ale máme tady ekonomy… bude ta krize? Jediné, kdy jsem pochopila, že půjdou ceny dolů, je, když bude krize… tu nechcem ale.“ A vyzvala, aby se k tomu dále raději vyjadřovali více fundovaní – tedy ekonomové.
Čas videa 1:09:20 – navazuje Pavel Kliment
Následný pohled na ambivalenci pana Klimenta je vskutku k nezaplacení. Mne si ruce, jako by snad čekal, že na tom všem vydělá, ale zároveň se trochu zakoktává: „Nóó, buďto se o tom budeme docela dlouho bavit, pak se teda nic dít moc nebude a zkrátka dobře se to na nějakou dobu vypne a bude se čekat na to, až se prostě poptávka nahodí, dojde k re-pricingu, tzn. k poklesu cen, zcela jistě, ale pak to znamená masivní dopady do ekonomiky a to není jenom stavebnictví… to bude spojené s nezaměstnaností a s dalšími věcmi… takže všichni se tomu snaží vyhnout, ale nemyslí si, že nad tím máme kontrolu.“ Děkujeme, pane Klimente, velmi jste nás uklidnil.
Pokračuje paní moderátorka Hergetová a předává slovo Zdeňku Tůmovi, bývalému guvernérovi ČNB, se slovy, že on je ten „který z hlediska centrálního bankéře hlídal, jestli není bublina na nemovitostním trhu“.
Ale moment, než budeme pokračovat, zkontrolujme si fakta. Kdy že byl pan Tůma guvernérem ČNB? Hmm, v letech 2000–2010.[3] Tedy i v době Velká recese[4], kdy praskla do té doby největší realitní bublina také v ČR. Dobře.
Čas videa 1:11:25 – mluví Zdeněk Tůma, bývalý guvernér ČNB
Nechme nyní opět pokračovat paní moderátorku, ta se ptá: „Tak v jaké jsme situaci? Je tam nějaké riziko, které byste třeba z pohledu centrálního bankéře označil za nebezpečné?“
Zdeněk Tůma začíná poněkud lakonicky: „Co se týče krize, ono pořád je něco jo, takže když jsme tady měli tu dobu, kdy byly peníze téměř zadarmo, tak ceny letěly nahoru a říkali jsme, že je problém… je to jako nějaký cyklus a vyhlídka je taková, že asi se nám těžko vrátí ta doba po roce 2000, kdy rychle rostla produktivita práce a doháněli jsme vyspělé země… tím chci říci, že žádné zázraky bych neočekával, jak se tady mluvilo o nakopnutí ekonomiky a jak to znovu pojede.“
Zdeněk Tůma říká:
Ta nejistota je momentálně větší a myslím si, že ani v ČNB si nejsou přesně jistí, co se bude dít v lednu.A dále pokračuje: „Obvykle v ekonomice dochází k přeceňování všeho na začátku roku a v tomto okamžiku vůbec není jasné, jestli inflace skutečně spadne někam do té oblasti kolem 2,5 %, jak věří ČNB nebo doufá ČNB [smích]… určitě ale nějaký pokles úrokových sazeb čekat můžeme.“
Co si z toho odnést?
Pan Tůma evidentně ví, a to z první ruky, že když se začnou hýbat trhy, tak i v ČNB jsou malí páni a očekáváním o 2% inflaci se v podstatě vysmál. K tomu si přičtěte nekompromisní vyjádření, že ČNB úrokové sazby snižovat nehodlá a máme zde poměrně prekérní situaci na nemovitostním trhu. Vážně je tu ještě někdo, kdo si myslí, že propad cen nemovitostí skončil?
