Nechcete vlastnit byt napůl se sourozencem? Takhle se ze spoluvlastnictví dostanete i bez jeho souhlasu

Spoluvlastnictví nemovitosti může fungovat bez problémů, pokud se spolu vlastníci dokáží domluvit. Co ale dělat, když chce jeden z nich nemovitost prodat a druhý ne? Bez dohody se může situace rychle vyostřit. Občanský zákoník však nikoho nenutí zůstávat ve spoluvlastnictví navždy. Cesta ven vede přes dohodu, prodej podílu nebo soud. Která varianta dává největší smysl, kolik stojí a kdo nakonec rozhodne, komu nemovitost připadne?^[1]

Spoluvlastnictví lze ukončit i bez souhlasu druhého vlastníka

Občanský zákoník výslovně stanoví, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý spoluvlastník může kdykoli žádat o zrušení spoluvlastnictví bez ohledu na velikost svého podílu. Jediným omezením je, že o to nesmí žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě jiného spoluvlastníka. Souhlas ostatních vlastníků tedy není podmínkou.^[2]

Příklad

Petr a Lenka jsou sourozenci a po matce zdědili byt 3+1. Každý vlastní polovinu. Petr má vlastní bydlení a chtěl by nemovitost prodat. Peníze z prodeje chce použít na rekonstrukci domu. Lenka v ní chce nechat bydlet svého syna a s prodejem nesouhlasí. Byt zatím zůstává prázdný, dál se za něj platí zálohy a každý rozhovor o jeho budoucnosti končí hádkou. Petr se však může dostat ze spoluvlastnictví, i kdyby Lenka nesouhlasila.

Spoluvlastnictví lze ukončit dohodou nebo rozhodnutím soudu. Svůj podíl může vlastník prodat i někomu jinému. Tím se ale problém většinou jen přenese na nového spoluvlastníka a podíl se navíc obvykle prodá levněji než jeho poměrná část z ceny celé nemovitosti.

Jak se dohodnout na zrušení spoluvlastnictví?

Pokud se spoluvlastníci dokáží domluvit, jde obvykle o nejrychlejší a nejlevnější řešení. U nemovitosti musí mít dohoda písemnou formu a musí v ní být jasně uvedeno, jak se spoluvlastnictví vypořádá. Zákon nabízí 3 možnosti:

rozdělení nemovitosti – možné například u pozemku, u bytu většinou ne
prodej nemovitosti a rozdělení peněz mezi spoluvlastníky
převod nemovitosti na jednoho z vlastníků, který ostatní vyplatí

Dohodu je pak potřeba podat na katastr nemovitostí. Za návrh na vklad se platí správní poplatek 2 000 Kč. Vlastnictví přechází až zápisem do katastru, nikoli už podpisem dohody. Daň z nabytí nemovitých věcí se dnes neplatí, protože byla v roce 2020 zrušena.^[3,4]

U nemovitostí získaných dědictvím platí během prvních 6 měsíců zvláštní předkupní právo. Pokud by chtěl spoluvlastník prodat svůj podíl cizímu člověku (třetí osobě), musí ho nejprve přednostně nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Pokud by však podíl prodával manželovi, sourozenci nebo jinému příbuznému v řadě přímé, toto zákonné předkupní právo se neuplatňuje a nabídnout jim ho předem nemusí. Po uplynutí šestiměsíční lhůty předkupní právo pro prodej cizím osobám zcela zaniká.

Zrušení spoluvlastnictví soudní cestou

Spoluvlastníci se nemusí vždy dohodnout. Kterýkoli z nich proto může podat žalobu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Soud následně rozhodne nejen o zrušení spoluvlastnictví, ale také o způsobu jeho vypořádání. Návrhy samotných spoluvlastníků přitom nejsou pro soud závazné. Zákon stanoví pořadí, podle kterého má při vypořádání postupovat:

Nejprve posoudí, zda lze nemovitost rozdělit. U bytu to zpravidla není možné.
Jestliže rozdělit nejde, přikáže nemovitost jednomu z vlastníků a určí, kolik má zaplatit druhému. Cenu stanoví podle znaleckého posudku.
V případě, že nemovitost nechce ani 1 ze spoluvlastníků, soud může nařídit její prodej a výtěžek rozdělit podle velikosti podílů.

Byt tedy nejčastěji připadne jednomu z vlastníků. Pokud o něj stojí oba, soud podle Ústavního soudu posuzuje hlavně to, kdo se víc zasloužil o jeho získání a kdo má peníze na vyplacení druhého. Bez doložených peněz byt nedostane ani ten, kdo v něm bydlí.

Zamítnutí žaloby je vzácné. Podle Nejvyššího soudu musí jít o dočasnou překážku na straně nemovitosti, třeba přechodný propad cen. To, že druhý vlastník v bytě bydlí a nechce se stěhovat, žalobu nezastaví.

Kolik stojí spor o spoluvlastnictví nemovitosti?

Soudní poplatek za žalobu týkající se jedné nemovitosti činí 7 000 Kč. Tím ale náklady zdaleka nekončí. Zaplatit je potřeba také znalecký posudek a případně advokáta. Jeho odměna se často odvíjí od hodnoty nemovitosti a podle Ústavního soudu jde v podobných sporech často o vysoké částky.^{[5, 6]}

V těchto typech sporů navíc soudy velmi často rozhodují tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (včetně nákladů na advokáta). Jelikož obě strany v podstatě usilují o totéž – tedy o zrušení spoluvlastnictví, s nímž obě nesouhlasí –, soudy málokdy přiznají jedné straně proplacení nákladů od té druhé. Advokáta si tak v praxi platí každý sám, což dělá ze soudního sporu finančně nákladnou záležitost pro obě strany a představuje to silný argument pro dohodu.

Kdy se z vyplacených peněz platí daň?

Vyplacený podíl se daní stejně jako prodej nemovitosti. Daň se podle zákona o daních z příjmů neplatí, pokud vlastník nemovitost držel déle než 10 let nebo v ní alespoň 2 roky před prodejem bydlel.^[7]

U dědictví po rodičích, prarodičích, dětech nebo manželovi se do 10 let počítá i doba, po kterou nemovitost vlastnili oni. Kdo zdědil byt po matce, která ho vlastnila 15 let, daň neřeší vůbec. U dědictví po vzdálenějších příbuzných tato výhoda neplatí.

Pokud daň vyjde, platí se jen z rozdílu mezi vyplacenou částkou a cenou nemovitosti z dědického řízení. Tedy jen z toho, o kolik nemovitost mezitím zdražila.

Srovnání dohody a soudního řízení

	Dohoda	Soudní řízení
Souhlas druhého	nutný	není potřeba
Kdo určuje cenu?	vlastníci mezi sebou	soud podle znaleckého posudku
Poplatky státu	2 000 Kč za vklad do katastru	7 000 Kč za žalobu
Další náklady	případně advokát či notář	znalecký posudek, advokát - každý si platí sám
Výsledek	podle dohody	nemovitost připadne jednomu za náhradu, jinak dražba
Hlavní riziko	nedohodnete se na ceně	výsledek určí soud, ne vlastníci

Jak by dopadli Petr a Lenka?

Zpět k Petrovi a Lence z úvodu. Znalec ocenil jejich byt v dědickém řízení na 6 000 000 Kč, matka jej vlastnila 15 let.

Dohoda: Lenka si vezme hypotéku a vyplatí Petrovi 3 000 000 Kč. Sepíšou dohodu a podají návrh na katastr za 2 000 Kč. Petr daň neplatí, protože se mu započítá doba, po kterou byt vlastnila matka.
Soud: Lenka odmítá jednat. Petr podá žalobu za 7 000 Kč. Lenka soudu doloží schválenou hypotéku, Petr o byt nestojí. Soud byt přikáže Lence a určí, kolik má Petrovi zaplatit. Advokáta si každý platí sám.

Závěrem je dobré si připomenout, že ze spoluvlastnictví se dá odejít vždy. Než se ale pustíte do dohody nebo k soudu, vyplatí se zjistit, kolik vás jednotlivé možnosti budou stát a jak dlouho potrvají. Pokud je to možné, bývá dohoda rychlejší a levnější cestou.

Před vypořádáním si také ověřte, zda z vyplaceného podílu nebudete platit daň. U dědictví po rodičích se do potřebné lhůty započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnili oni. Taková kontrola vám může ušetřit nemalé peníze.