Čím ručit za hypotéku: Přehled tradičních i netradičních nemovitostí k zástavě

Správný výběr nemovitosti do zástavy je pro získání hypotečního úvěru klíčový. Určuje nejen to, zda vám banka úvěr schválí, ale přímo ovlivňuje i celkové srovnání hypoték, výši úrokové sazby a maximální limit LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti). Vedle klasického ručení kupovaným bytem či domem existuje řada dalších možností – stejně jako striktní omezení, na která je potřeba dát pozor.

„Tradiční zástava kupované nemovitosti je stále nejběžnějším způsobem, jak získat hypoteční úvěr. Nicméně naše zkušenosti ukazují, že existují i jiné možnosti, které mohou být vhodné pro různé typy žadatelů,“ uvádí Jana Vaisová, hypoteční specialistka ze společnosti FinGO.^[1]

Čím vším lze ručit za hypotéku?

Ručit nemusíte pouze dokončeným bytem v osobním vlastnictví. Banky akceptují i další typy nemovitostí, pokud splňují stanovené podmínky:

• Rozestavěná nemovitost: Hypotéku lze čerpat i na dům, ze kterého stojí zatím jen základová deska či hrubá stavba. „Banky umožňují postupné čerpání úvěru na základě průběžných protokolů o stavu stavby a vývoji její tržní hodnoty,“ vysvětluje Vaisová.
• Rekreační objekty (chaty a chalupy): Chatu či chalupu lze využít jako samostatnou zástavu nebo jako doplňkové ručení ke zvýšení LTV. Podmínkou je číslo popisné nebo evidenční, celoroční přístupnost po veřejné komunikaci a napojení na inženýrské sítě.
• Stavební pozemky: Pozemek musí být v územním plánu určen k zástavbě a mít zajištěný právní přístup.
• Nemovitost třetí osoby: Ručit můžete i objektu rodičů či jiných příbustných, což se často využívá k dosažení 100% financování bez nutnosti vlastní hotovosti. Druhá nemovitost se dá ze zástavního práva vyvázat, jakmile klesne jistina úvěru, což se často řeší skrze refinancování hypotéky.

Máte pojištěnou nemovitost? Nyní je nejvyšší čas si pojistku aktualizovat

Nevhodné zástavy: Jaké nemovitosti banka odmítne?

Některé typy nemovitostí mají z pohledu bank nízkou likviditu, nejasné vlastnictví nebo právní vady. Banky jako zástavu běžně neakceptují:

• Družstevní byty: Jelikož předmětem vlastnictví je družstevní podíl, nikoliv nemovitost, nelze na ně zřídit zástavní právo (výjimkou je situace, kdy družstvo garantuje převod do osobního vlastnictví do 1–2 let).
• Ideální spoluvlastnické podíly: Samostatnou část nemovitosti (např. 1/2 domu) banka do zástavy zpravidla nevezme bez souhlasu a zastavení zbytku objektu ostatními spoluvlastníky.
• Nestavební pozemky: Zahrady, pole, lesy či orná půda bez schválení v územním plánu pro výstavbu.
• Zahraniční nemovitosti: Banky působící na českém trhu vyžadují zástavní právo k nemovitostem ležícím výhradně na území ČR.
• Objekty s právními vadami: Nemovitosti se zástavním právem nebankovních společností, věcným břemenem dožití (výměnkem) nebo probíhající exekucí.

Jak prodat byt, dům či pozemek snadno a rychle: Srovnávač makléřů

Jaké dokumenty budete potřebovat k ocenění zástavy?

Pro úspěšné schválení zástavy ze strany banky je nutné připravit kompletní složku podkladů pro smluvního znalce.

„Žadatelé musí předložit aktuální výpis z katastru nemovitostí, odhad tržní hodnoty zpracovaný certifikovaným odhadcem a pojistnou smlouvu s vinkulací ve prospěch banky. Tyto dokumenty jsou nezbytnou podmínkou pro čerpání úvěru,“ dodává Jana Vaisová. Správně sjednané pojištění k hypotéce totiž kryje jak samotnou zastavovanou nemovitost proti živelním pohromám, tak i schopnost dlužníka splácet.

Správná kombinace nebo výběr alternativní zástavy vám může ušetřit stovky tisíc korun na úrocích. Pokud si nejste jistí akceptovatelností své nemovitosti, je vždy výhodné konzultovat situaci s nezávislým hypotečním specialistou ještě před podpisem rezervační smlouvy.