Zdědili jste nebo koupili investiční byt? 3 největší pasti, které vám mohou zkazit radost

Získat klíče od vlastního investičního bytu je skvělý pocit. Možná jste tvrdě pracovali a koupili ho jako zabezpečení na stáří, možná vám nečekaně spadl do klína jako dědictví. Prvotní euforie je obrovská: „Teď už jen stačí najít nájemníka a každý měsíc mi na účte přistane pasivní příjem.“

Jenže realita realitního trhu v posledních letech ukazuje něco jiného. Pronájem bytu už dávno není pasivní příjem – je to plnohodnotné podnikání. A pokud s ním nemáte zkušenosti, můžete velmi rychle narazit. Místo radování se z výnosu pak řešíte bezmoc, stres a finanční ztráty.

Pojďme se podívat na 3 největší pasti, které na nezkušené majitele číhají, a jak z nich ven.

1. Past: Právní (ne)průstřelnost aneb „Vzor z internetu stačí“

Nejčastější chyba nováčků? Stáhnout si nájemní smlouvu z první webové stránky, kterou Google vyhodí, přepsat jména a podepsat.

Český občanský zákoník je však velmi silně nastaven ve prospěch ochrany nájemníka. Pokud v textu uděláte drobnou chybu nebo použijete neplatné ujednání (kterých jsou starší vzory na internetu plné), riskujete obrovský problém.

• Riziko: Stačí narazit na profesionálního neplatiče. Pokud máte špatně postavenou smlouvu, legální proces jeho vystěhování se může protáhnout na dlouhé měsíce, někdy i roky.
• Důsledek: Přicházíte o nájem, platíte za něj energie, a přesto ho nemůžete jen tak vymknout – jinak byste se dopustili trestného činu.

Hypotéka nepočká. Co dělat, když nájemník přestane platit, a jak mít klidný spánek?

2. Past: Jak nastavit cenu?

Nastavit správnou výši nájemného je alchymie. Bez hluboké znalosti lokálního trhu se snadno chytíte do jedné ze dvou pastí:

• Příliš nízký nájem: Řeknete si, že raději slevíte, abyste měli rychle klid. Výsledek? Přicházíte o desítky tisíc korun ročně. Navíc paradoxně nízká cena často láká rizikovější skupiny nájemníků.
• Příliš vysoký nájem: Chcete z bytu vymáčknout maximum, a tak cenu přestřelíte. Byt pak zeje měsíce prázdnotou.

Jednoduchá matematika: Pokud necháte byt kvůli vysoké ceně 2 měsíce neobsazený, přišli jste o 16 % ročního příjmu. To už zbytek roku těžko doženete.

3. Past: Noční můra ze zničeného interiéru

Strach z toho, že nájemník byt zdevastuje a vy budete muset investovat statisíce do nové rekonstrukce, je zcela oprávněný. Následná oprava totiž dokáže spolehnout zisk z pronájmu na několik let dopředu.

Mnoho pronajímatelů se uklidňuje tím, že vybrali kauci (jistotu). Jenže kauce ve výši jednoho či dvou nájmů je v dnešní době žalostně málo. Pokud nájemník zničí kuchyňskou linku, poškrábe nové podlahy a zanechá po sobě dluhy na energiích, kauce se rozplyne během prvního dne rekonstrukce. Vymáhání zbytku peněz soudní cestou je pak běh na dlouhou trať s nejistým výsledkem.

Ve většině krajů nájmy meziročně vzrostly. Budete se divit, ale někde naopak klesly i o desetinu

Jak z toho ven? Delegujte rizika na profesionály

Nemusíte se hned vzdávat svých plánů a byt pod tlakem prodávat. Řešením není ani trávit večery studiem paragrafů a neustálou kontrolou bytu.

Stále populárnějším řešením pro majitele, kteří chtějí mít klidný spánek, je využití služeb profesionálního partnera (garanta pronájmu). Jak to funguje?

• Pravidelný příjem bez výpadků: Firma si od vás byt pronajme a peníze vám posílá na účet každý měsíc, a to i v případě, že je byt zrovna prázdný nebo podnájemník neplatí.
• Právní servis v ceně: Smlouvy připravuje tým špičkových právníků. Pokud se objeví problém, řeší ho firma na své náklady.
• Garanční ochrana stavu bytu: Profesionální partner garantuje, že vám byt vrátí v původním stavu (s přihlédnutím k běžnému opotřebení). Pokud podnájemník něco zničí, opravu hradí a zařizuje firma.

Pronájem investičního bytu by vám měl peníze vydělávat, ne starosti přidělávat. Pokud nemáte čas ani žaludek na řešení problémů s neplatiči a opravami, nechte tyto starosti na profesionálech a užívejte si skutečně pasivní příjem.