Prodáváte darovaný byt nebo dům? O tom, zda budete platit daň, rozhodují 3 pravidla

Darovaný byt nebo dům můžete prodat klidně hned. Kolik si z prodeje vezme stát, závisí na 3 pravidlech, která spousta obdarovaných nezná. Kdo je přehlédne, může na dani z příjmu zbytečně zaplatit i statisíce korun.^[1]

Kdy se neplatí daň z prodeje darované nemovitosti?

Když se v rodině řeší majetek, často padá otázka, zda zvolit darování nebo dědictví a co se opravdu vyplatí. Mezi oběma variantami je totiž zásadní rozdíl i při následném prodeji. U zděděné nemovitosti se do takzvaného časového testu započítává i doba, po kterou ji vlastnil zesnulý příbuzný v přímé linii. U daru nic takového neplatí. Obdarovanému začíná běžet lhůta úplně od 0, bez ohledu na to, jak dlouho nemovitost vlastnil dárce. Jaké tedy existují možnosti, pokud chcete darovaný byt či dům prodat?

Češi se zbavují chalup: Je nyní nejlepší doba ke koupi, nebo se vyplatí počkat?

1. V nemovitosti jste bydleli

Nejjednodušší situace nastává, pokud jste v darované nemovitosti sami bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. V takovém případě je příjem z prodeje od daně osvobozený podle § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů. A to bez ohledu na to, jak dlouho jste nemovitost vlastnili.^[2]

V tomto případě je ale potřeba dávat pozor na častý omyl. Zákon totiž mluví o bydlišti, nikoli o trvalém pobytu. Rozhodující je, kde skutečně žijete. To znamená místo, kam vám chodí pošta, kde platíte energie, kde vás znají sousedé. Razítko na občance samo o sobě nestačí a finanční úřad si může faktické bydlení ověřit. Funguje to ovšem i naopak. Pokud jste v bytě prokazatelně bydleli, ale trvalý pobyt jste měli hlášený jinde, o osvobození nepřicházíte.

2. Peníze použijete na vlastní bydlení

Co když jste v darované nemovitosti bydleli méně než 2 roky, nebo jste v ní nebydleli vůbec? Ani v takovém případě nemusíte z prodeje platit daň. Osvobození získáte i tehdy, když peníze z prodeje použijete na zajištění vlastního bydlení. Podle § 4b zákona o daních z příjmů se tím rozumí například koupě bytu či domu, výstavba, koupě pozemku, na kterém ve stanovené lhůtě zahájíte stavbu vlastního bydlení, nebo splacení úvěru, který jste na financování bydlení využili.

Aby ale osvobození platilo, musíte splnit 2 podmínky, na které se často zapomíná:

1. Peníze z prodeje musíte na vlastní bydlení využít nejpozději do konce roku následujícího po prodeji. Zákon ale počítá i s výdaji na bydlení, které jste měli už v předchozím roce.
2. Získání peněz z prodeje musíte oznámit finančnímu úřadu, a to nejpozději do lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste peníze obdrželi. Oznámení lze podat elektronicky, například prostřednictvím portálu MOJE daně.

Advokátní, notářská, bankovní úschova: Co zvolit při převodu nemovitosti

3. Vydržíte 10 let

Poslední možností je jednoduše počkat. U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 činí časový test 10 let. Po jeho uplynutí je prodej osvobozený vždy, i kdybyste nemovitost celou dobu pronajímali a nikdy v ní nebydleli. Pokud vám byla nemovitost darována ještě do konce roku 2020, platila pro vás díky přechodným ustanovením původní pětiletá lhůta. Ta už je dnes bez výjimky u všech těchto nemovitostí splněna, takže je můžete prodat bez daně.^[3]

Desetiletá lhůta se počítá ode dne nabytí vlastnického práva, tedy typicky od zápisu do katastru nemovitostí. Doba, po kterou nemovitost vlastnil dárce, se nezapočítává. Byt darovaný v roce 2023 tak bude možné bez daně (a bez splnění jiné podmínky osvobození) prodat až v roce 2033.

Jak prodat byt, dům či pozemek snadno a rychle: Srovnávač makléřů

Kdy se dani nevyhnete a jak se počítá?

Pokud nesplníte žádnou ze 3 podmínek, musíte podat daňové přiznání. Příjem z prodeje se uvádí jako takzvaný ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů, k přiznání se přikládá příloha č. 2.

Při prodeji se daň z příjmů nepočítá z celé částky, za kterou nemovitost prodáte. Základem je rozdíl mezi příjmem z prodeje a výdaji, které si můžete odečíst. U darované nemovitosti je přitom důležité, že jste za ni při nabytí nic nezaplatili, takže jako výdaj nemůžete uplatnit kupní cenu. Pokud byl dar od daně z příjmů osvobozen (což je typické u darů v rodině), zákon vám umožňuje jako výdaj odečíst tzv. reprodukční pořizovací cenu – tedy hodnotu nemovitosti ke dni darování stanovenou znaleckým posudkem podle zákona o oceňování majetku.^[4]

Pokud znalecký posudek nemáte, může být jeho zpětné vypracování složitější a také dražší. Proto je dobré vědět, jak darovat nemovitost bezpečně, a vyplatí se nechat hodnotu nemovitosti stanovit už při darování, i když prodej neplánujete. Několik tisíc korun za posudek vám později může ušetřit desítky tisíc na dani. Od příjmu můžete kromě hodnoty nemovitosti odečíst také prokazatelné náklady spojené s prodejem, například provizi realitní kanceláři. Zohlednit lze i náklady na zhodnocení nemovitosti, třeba rekonstrukci.

Z částky, která po odečtení těchto výdajů zůstane, pak zaplatíte daň z příjmů. Základní sazba je 15 %. Vyšší sazba 23 % se v roce 2026 vztahuje pouze na část základu daně přesahující 1 762 812 Kč, takže se týká především dražších nemovitostí a lidí s vyššími příjmy. Z tohoto příjmu se zároveň neodvádí sociální ani zdravotní pojištění.^[5]

Příklad

Dcera dostala v roce 2024 darem byt, jehož hodnotu ke dni darování znalec stanovil na 4 500 000 Kč. V roce 2026 ho prodá za 5 200 000 Kč a realitní kanceláři zaplatí provizi 100 000 Kč. Základ daně tedy činí 600 000 Kč (5 200 000 − 4 500 000 − 100 000). Při 15% sazbě zaplatí na dani 90 000 Kč. Kdyby hodnotu bytu ke dni darování neměla jak doložit, mohla by mít problém výdaj v této výši prokázat a zdanitelná částka by mohla být výrazně vyšší.

Hypotéka po rozvodu: Jaké máte možnosti a na co si dát pozor

Jak se vyhnout zbytečně vysoké dani při prodeji

Při prodeji darované nemovitosti se vyplatí mít předem jasno v několika věcech. Dobře promyšlený postup vám může ušetřit peníze i zbytečné komplikace.

1. Prodej naplánujte: Jestliže chcete nemovitost prodat krátce po darování, předem si ověřte, zda splníte některou z podmínek pro osvobození od daně. Zvažte například, zda v nemovitosti budete mít bydliště, případně zda peníze z prodeje využijete na vlastní bytovou potřebu.
2. Nechte si stanovit hodnotu nemovitosti při darování: Vyplatí se mít doloženou hodnotu nemovitosti ke dni darování. Později ji totiž můžete uplatnit jako výdaj při prodeji. Pokud ocenění nemáte, může být jeho zpětné doložení složitější a dražší.
3. Nezaměňujte pravidla pro darování a dědictví: U darované nemovitosti neplatí automaticky stejná pravidla jako u dědictví. Nelze tedy spoléhat na to, že se do časového testu započítá i doba, po kterou nemovitost vlastnil dárce. Bez ohledu na to, zda jste získali investiční byt z dědictví nebo koupí, se pravidla zdanění posuzují vždy podle konkrétního způsobu nabytí.
4. Pohlídejte si oznamovací povinnost: Pokud chcete využít osvobození od daně díky tomu, že peníze z prodeje nemovitosti použijete na vlastní bytovou potřebu, musíte získání těchto prostředků včas oznámit správci daně. Oznámení je třeba podat nejpozději do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém jste peníze získali. Samotné oznámení ale nestačí. Prostředky je zároveň nutné použít na vlastní bytovou potřebu ve stanovené lhůtě. Pokud použijete jen část získaných peněz, osvobození se vztahuje pouze na tuto část.

A ještě jedna věc, na kterou se vyplatí myslet už při samotném darování. V případě, že hodnota daru přesáhla 5 000 000 Kč, vznikla vám už při jeho přijetí povinnost oznámit tento osvobozený příjem finančnímu úřadu.