Darování, nebo dědictví? Co se v rodině opravdu vyplatí

Přepsání domu, bytu nebo jiného majetku v rodině bývá citlivé téma, které často otevírá otázku, zda zvolit darování ještě za života, nebo vše ponechat až na dědictví. Obě možnosti fungují jinak a každá může vyhovovat jiné situaci.^[1]

Jaký je hlavní rozdíl mezi darováním a dědictvím?

Zásadní rozdíl je v načasování a kontrole. U darování dochází k převodu vlastnického práva ihned. Naopak u dědictví zůstává majetek ve vašich rukou až do konce života. K jeho převodu pak dochází až po smrti v rámci dědického řízení. To musí vést soudem pověřený notář.^[2]

Nutno podotknout, že k darování potřebujete pouze kvalitní darovací smlouvu a návrh na vklad do katastru. U dědictví má hlavní roli zákonná posloupnost, případně vaše závěť.

Jak darovat nemovitost v roce 2026, abyste neskončili na dlažbě

Nejčastější důvody darování nemovitosti za života

Hlavním důvodem bývá snaha vyřešit majetkové poměry ještě před smrtí. Představte si například situaci, kdy rodiče vlastní jeden dům a mají dceru a syna. Pokud tento dům darují dceři a se synem se domluví na finančním vyrovnání, je situace vyřešena hned. Pokud by totéž nechali na dědictví bez závěti, nemovitost se rozdělí podle zákonných pravidel napůl.

Na co si dát pozor při darování

Pokud byste chtěli darovat dům ještě před vaší smrtí a chcete mít jistotu, že nepřijdete o střechu nad hlavou, zřiďte si služebnost doživotního užívání, tedy věcné břemeno. Je ale potřeba počítat s tím, že nad nemovitostí ztrácíte kontrolu. Můžete ji totiž dál užívat, ale přestáváte být vlastníkem. Kromě toho by se mohlo stát, že se s vaším dítětem pohádáte a ono by se rozhodlo dům prodat. Aby k tomu nedošlo, nechte při darování zapsat v katastru zákaz zcizení a zatížení. To novému majiteli znemožní dům či byt bez vašeho výslovného souhlasu prodat, darovat někomu jinému nebo ho zastavit bance kvůli úvěru.

Další problém by mohl nastat ohledně nákladů na energie, vodu, údržbu nemovitosti nebo menší či větší opravy doma. I tyto detaily je dobré si ve smlouvě opatřit a klidně je rozepsat konkrétně – kdo, co hradí.

Nevýhody daru pro obdarované

S převedením nemovitosti nebo jiného daru na obdarovaného na něj přechází i povinnosti a závazky, které se k daru vztahují. Další nevýhodou je, že pokud darujete někomu, kdo není váš příbuzný nebo osoba blízká, bude muset obdarovaný dar zdanit. Dar od blízké rodiny, tedy třeba od rodičů, prarodičů, dětí, sourozenců, manžela nebo partnera ve společné domácnosti, je od daně osvobozený.^[3] 

Daň neplatíte ani tehdy, pokud s dárcem prokazatelně žijete alespoň jeden rok ve společné domácnosti. Jediné, za co budete muset platit, je návrh na vklad do katastru nemovitostí. Ten vyjde na 2 000 Kč. Dále se platí za úředně ověřené podpisy na darovací smlouvě. Zapomenout nesmíme ani na oznámení finančnímu úřadu. Pokud totiž v rodině darujete majetek (například luxusní auto nebo dům) v hodnotě vyšší než 5 000 000 Kč, neplatíte žádnou daň, ale musíte tento dar ze zákona oznámit finančnímu úřadu.

Předmanželská smlouva postrádá romantiku, je ale praktická a ochrání vás před dluhy

Jak funguje převod majetku dědictvím

Dědictví je proces, který se naopak spustí až ve chvíli, kdy člověk odejde z tohoto světa. Jde o nejčastější způsob, jak majetek přechází na další generaci. O rozdělení majetku rozhoduje buď zákon, který určuje pořadí dědiců, nebo závěť sepsaná ještě za života zemřelého. Pokud závěť neexistuje, dědí zpravidla manžel či manželka a děti. Po smrti vlastníka se zahájí dědické řízení, které vede notář pověřený soudem. Notáři je ale potřeba zaplatit.

Jak se počítá odměna notáři

Odměna notáře je povinná a počítá se procentem z celkové hodnoty čistého majetku, který po sobě člověk zanechal. Tyto sazby jsou pevně dané zákonem.^[4]

Proč může být dědictví výhodnější při prodeji nemovitosti

Při prodeji nemovitosti rozhoduje o placení daně z příjmu tzv. časový test (doba vlastnictví). U dědictví se roky předchozího majitele sčítají, takže dědic v přímé linii daň často neplatí. Když ale člověk dostane nemovitost darem, začíná mu běžet nový časový test od 0. To znamená, že pokud ji prodá dříve než po uplynutí zákonné lhůty (10 let), může z prodeje platit daň z příjmů, pokud nesplní jinou podmínku, například že v ní sám bydlel. U dědictví je situace jiná. Do časového testu se započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zemřelý.

Pokud tedy například rodiče vlastnili dům 20 let a poté ho dítě zdědí, může ho dědic prodat hned po skončení dědického řízení a příjem z prodeje může být osvobozený, protože časový test je už splněný. Výsledek je tedy jednoduchý. U daru se počítá čas od začátku a u dědictví se často „přičítá“ i historie původního vlastníka.

První výhodou je, že se majetek po smrti rozdělí podle zákonných tříd dědiců (v první řadě dědí manžel či manželka a děti rovným dílem). Musíte však pamatovat na takzvané nepominutelné dědice (děti), které ze zákona musejí dostat aspoň stanovený minimální podíl z pozůstalosti (pokud nedojde k jejich legálnímu vydědění). Další výhoda dědictví se týká nejen potomků. Všichni dědicové mají možnost celou pozůstalost odmítnout. To je zachrání v situaci, kdy by po sobě zesnulý zanechal dluhy.

Tipy na originální vánoční dárky do 500 Kč

Závěr

Darování zvolte tehdy, pokud chcete někoho obdarovat ještě před smrtí. Zároveň se ale ujistěte, že dané osobě můžete věřit, případně si vše pojistěte ve smlouvě. Dědictví, ideálně podpořené sepsanou závětí, je naopak lepší volbou, pokud si chcete uchovat absolutní kontrolu a jistotu až do poslední sekundy a nechcete se na stáří spoléhat na dobrou vůli ostatních.