Advokátní, notářská, bankovní úschova: Co zvolit při převodu nemovitosti

Koupě nemovitosti vás nebude stát jen spoustu peněz. Pojí se s ní i hodně starostí. Aby vše klaplo a nedošlo ze strany kupujícího nebo prodávajícího k nějaké chybě nebo dokonce podvodu, je vhodné využít služeb advokáta nebo notáře. Vhodná je zejména advokátní či notářská úschova peněz. Kterou zvolit a jak se od nich liší bankovní úschova?

Prodej nemovitosti na vlastní pěst je risk

Pokud chcete něco prodat, máte k dispozici mnoho inzertních portálů, můžete si dát inzerát do novin nebo ho vyvěsit třeba na nástěnku v supermarketu. V případě prodeje nemovitosti se ale takové jednání na vlastní pěst může snadno vymstít. Mnohem bezpečnější je využít služeb realitní kanceláře, která zajistí, že vše proběhne podle zákona.

Ať už se pro realitku rozhodnete nebo ne, stojí za to zvážit i využití služeb advokáta nebo notáře. Realitní kancelář s nimi obvykle spolupracuje, případně si můžete někoho najít sami. Advokát připraví všechny potřebné smlouvy a dohlédne na to, že budou splněny veškeré podmínky související s prodejem/koupí nemovitosti. Notář zase vše ověří a může zajistit i předání peněz.

Právě předání peněz a přepis nemovitosti jsou tím, na čem se můžete bez pomoci profesionálů nejčastěji spálit. Podvodníků je totiž mezi námi víc, než byste čekali. Placení „z ručky do ručky“ po podpisu kupní smlouvy je tak sice možné, ale ne zcela bezpečné. Zejména pokud kupujete nemovitost v zahraničí. Prodávající na vás totiž vůbec nemusí nemovitost přepsat. A nebo ji přepíše a kupující naopak odmítne zaplatit. Právě advokát, notář nebo banka tak mohou dohlédnout na to, aby vše proběhlo podle dohody.

K čemu slouží úschova peněz?

Než si podrobně vysvětlíme rozdíl mezi advokátní, notářskou a bankovní úschovou, objasníme si, k čemu vlastně tato úschova slouží a proč se vyplatí. Podstatné je totiž vědět, že celý proces prodeje či koupě nemovitosti nespočívá jen v pouhém podpisu kupní smlouvy a zaplacení smluvené částky. Ze všeho nejdůležitější je přepis nemovitosti v katastru nemovitostí.

Jenže Katastr nemovitostí České republiky je úřad. A jak asi tušíte, změnu údajů na listu vlastnictví neprovede na počkání. Na katastr je nejprve nutné doručit všechny potřebné dokumenty, což znamená:

kupní smlouvu s ověřenými podpisy,
návrh na vklad,
případně plnou moc.

Zároveň zaplatíte správní poplatek ve výši 2 000 Kč. Následně je na dané nemovitosti vyznačena takzvaná plomba a úřad všechny zúčastněné informuje, že dochází k přepisu. Tím začíná běžet ochranná lhůta trvající 20 dní, kdy má jakýkoliv z účastníků možnost vznést námitku. Pokud se tak nestane, je přepis ukončen a nemovitost skutečně vlastní kupující. Což typicky trvá až 30 dnů od vkladu.

Jenže je tady pořád ta riziková otázka peněz. Kupující totiž musí ještě před přepisem zaplatit, ale nemovitost fakticky ještě není jeho. A kdyby si to prodávající náhodou rozmyslel, může vše zrušit a zmizet s penězi. Nebo se může stát, že je návrh na vklad doručen na katastr, ale kupující odmítne zaplatit. Nebo zaplatí jen část. A to vše pojistí právě institut úschovy peněz.

Ať už zvolíte advokáta, notáře nebo banku, máte jistotu, že zaplacené peníze leží někde v bezpečí a druhá strana je dostane až po kompletním přepisu nemovitosti. A i když úschova není ze zákona povinná, vytváří jakési pouto důvěry mezi kupujícím a prodávajícím. I tak jsou tady ale jistá rizika, která si objasníme níže.

1. Advokátní úschova peněz

K nejčastějším patří advokátní úschova peněz. Pro přepis nemovitosti si najdete advokáta sami nebo vám ho doporučí realitní kancelář. Tak či onak si pro vás připraví kupní smlouvu a smlouvu o úschově peněz. Zároveň vám dá číslo bankovního účtu, kam budou vaše finanční prostředky, případně hypotéka od banky, převedeny. Jedná se o účet oddělený od osobního konta advokáta.

Každý advokát musí být ze zákona pojištěný a mít sjednané profesní pojištění odpovědnosti. Jeho minimální výše je 5 milionů Kč. Každý takovýto převod musí nahlásit České advokátní komoře, aby bylo zřejmé, k čemu peníze slouží.

Výhodou je, že na ceně za úschovu se s advokátem osobně dohodnete a peníze mohou být uvolněny hned poté, co katastr dodá informace o převodu.

2. Notářská úschova peněz

Velmi podobně funguje notářská úschova peněz. O své finance se nemusíte bát, jelikož i notáři musejí mít profesní pojištění odpovědnosti a o finančních pohybech na svých účtech musejí informovat notářskou komoru. Pokud by peníze někam zmizely, odpovídá za ně notář, a to celým svým majetkem. Zároveň ho kryje pojištění.

Notář peníze uvolní, jakmile dostane příslušné podklady. Navíc by vás měl průběžně informovat o postupu. Nevýhodou je, že notářské služby nezahrnují právní poradenství, takže stejně možná budete potřebovat i advokáta. Také mohou být o dost dražší a zpravidla jsou zpoplatněny jako určitá procentní část z uschované částky. Stát vás to tak může klidně i přes 2 % z celkové sumy, což u několika milionů činí částku v řádu desetitisíců.

3. Bankovní úschova peněz

Třetím nejpopulárnějším druhem je bankovní úschova. Což ale neznamená, že si peníze necháte na svém osobním účtu, dokud je nepřevedete prodávajícímu. Je třeba oslovit banku a požádat o tento typ úschovy. Banka připraví veškeré podklady a sdělí vám číslo účtu, kam peníze zašlete. Velkou výhodou je, že je to velmi bezpečné – banka je pojištěna a o peníze tak teoreticky nemůžete přijít ani je nikdo nezpronevěří.

Nevýhodou je, že ne každá banka tuto službu nabízí. Většina lidí o tomto produktu navíc ani nepřemýšlí, protože když už proces prodeje či koupě dojednáváte s notářem či advokátem, přímo se nabízí využít jejich služeb i k úschově finančních prostředků. Bankám celý proces také může trvat velmi dlouho a budete vše muset řešit se dvěma různými subjekty. Pozitivem je tu tak kromě bezpečnosti snad jen to, že je bankovní úschova typicky levnější než ta u notáře.

4. Realitní úschova peněz

Existuje ještě jedna možnost úschovy, a to přímo u realitní kanceláře. Ta je vhodná, pokud vše řešíte přes realitku. Realitní kancelář má obvykle svého vlastního advokáta, který jí připravuje smlouvy, a tak se přímo nabízí i smlouva o úschově. Ale v takovém případě už jde de facto o advokátní úschovu.

Může se ovšem stát, že realitní kancelář vám dá své vlastní číslo účtu a nabídne vám přímo realitní úschovu. Tady ale buďte hodně ostražití. Nedostanete totiž žádné záruky jako u advokátů, notářů či bank. Pokud byste narazili na podvodníka, který si realitku založil jen pro vlastní zisk, můžete o peníze nečekaně rychle přijít. Nebo může zkrachovat. Realitní kancelář je většinou vedena jako s.r.o. a ručí tedy jen do výše svého majetku.

5. Přímý převod

Poslední, tedy pátou, možností, jak provést převod peněz za nemovitost, je přímý převod. Tedy bez jakékoliv úschovy. To řada lidí skutečně dělá, ale je to ze všech variant ta nejrizikovější. Ačkoliv vám určité záruky poskytuje kupní smlouva, můžete narazit na podvodníka (ať už půjde o kupujícího nebo prodávajícího). Proto tento způsob rozhodně nedoporučujeme.

Rizika advokátní a notářské úschovy

Může se ale stát, že narazíte na podvodníka i v řadách advokátů či notářů.^[1] I když platí vše, co jsme popsali výše, tedy nutnost pojištění, nahlášení toku finančních prostředků a tak dále, občas dojde k tomu, že notář či advokát peníze zpronevěří.

Advokát nepodléhá tolika regulacím jako notář, a tak jsou častější případy, kdy advokát zpronevěřil finanční prostředky a zmizel s nimi neznámo kam. Notář podléhá větším regulacím a není vůbec snadné se jím stát. Proto tady hrozí menší riziko zpronevěry. Ale i tak se to může přihodit.

Navíc existuje precedent, že když peníze ukradne advokát, následný soud nemovitost přiřkne kupující straně. Právě prodávající si má pohlídat, aby vše bylo správně a bezpečné a kupující je jen v pozici, kdy platí.

Co se týká notářské úschovy, neměli byste žít v mylném dojmu, že za proradného notáře zodpovídá stát. To je jen velmi rozšířený omyl. Stát za notáře odpovídá výhradně v případech, které jsou přesně vypsány v zákoně č. 82/1998 Sb., o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem,^[2] což se typicky týká dědického řízení. Při koupi nemovitosti za zpronevěření peněz notářem nenese stát žádnou zodpovědnost.

Z tohoto hlediska je proto nejjistější bankovní úschova. Sama banka vám peníze neukradne a stejně tak je nemůže vzít ani žádný z jejích pracovníků. Na bankovním účtu sloužícím k úschově jsou zcela bezpečné. Nedostane se k nim ani případný hacker nebo falešný bankéř, kteří by z vás chtěli podvodem vyloudit finance. A kdyby se někomu přece jen banku podařilo okrást, vklady jsou pojištěny tak dobře, že se vám vše vrátí.