Co jsou reálná břemena a na co si při koupi nemovitosti dát pozor?

Zaujala vás nemovitost, ale váže se k ní reálné břemeno? Přemýšlíte, jestli jít do nákupu nebo hledat dál? Věcná břemena omezují vlastnická práva, ale mohou mít různý rozsah a trvání. Podívejte se, co je reálné břemeno a jak vás může omezovat.

Co jsou věcná břemena

Věcná břemena se zřizují k efektivnímu využití cizí věci. V rámci služebnosti je vlastník věci (nemovitosti) povinen něco snést nebo se něčeho zdržet ve prospěch jiné osoby. Reálná břemena ukládají vlastníkovi povinnost něco konat ve prospěch jiného člověka nebo něco dát. Rozdíl mezi věcným a reálným břemenem spočívá aktivním, respektive v pasivním chování vlastníka věci.

Vznik reálného břemene

Reálná břemena vymezuje Občanský zákoník jako jeden z typů věcných břemen v občanském zákoníku v ustanoveních § 1303-1308. Vzniká zákonem stanovenými způsoby, kterými lze nabýt služebnost. Reálné břemeno vzniká na základě:

Zákonné povinnosti,
Pořízení pro případ smrti (například závěť),
Rozhodnutí soudu (například při rozdělení spoluvlastnictví nemovitosti).

Reálné břemeno vzniká nejčastěji se smlouvou mezi vlastníkem nemovitosti a oprávněnou osobou. Smlouva musí být uzavřena v písemné podobě a je nutné přesně definovat práva a povinnosti obou stran. Následně musí být zapsána do katastru nemovitostí, aby nabyla právní účinnosti.

Jaký může mít rozsah reálné břemeno?

Definice reálných břemen je ustanovena v § 1303 odst. 1 občanského zákoníku, podle něhož je věc (nemovitost) zatížená věcným břemenem tak, že dočasný majitel je jako dlužník vázán vůči oprávněnému člověku něco konat nebo něco dávat. Služebnost patří k nejčastějším typům věcných břemen. V praxi to znamená, že služebnost na rozdíl od reálných věcných břemen, která zavazují vlastníka k aktivním činnostem, vyžaduje pouze strpění určitého jednání nebo zdrženlivost. Někdo může například používat část vašeho pozemku, infrastrukturu na vašem území nebo chodit přes pozemek. Služebnost se dělí na pozemkové a osobní a každá z těchto kategorií se používá v jiných situacích. Jedním reálným břemenem je možné zatížit i několik věcí.

Pozemkové služebnosti

Tyto služebnosti jsou přímo spojeny s vlastnictvím nemovitosti. Představují povinnosti a práva, platící bez ohledu na to, kdo je aktuálním vlastníkem. Nejčastějším příkladem je právo cesty. Pokud váš pozemek slouží jako jediná přístupová cesta k sousednímu domu, pozemková služebnost přechází na všechny budoucí majitele obou pozemků.

Nejčastější pozemkové služebnosti

Služebnost stezky a průhonu: jde o starší typy služebností, které se dnes vyskytují převážně v zemědělských oblastech, kde je zajištěn pohyb dobytka nebo přístup ke vzdálenějším polím.
Služebnost vedení: přes váš pozemek může vést elektrická přípojka, kanalizace, vodovod či jiné technické zařízení. Vlastník vedení má právo na váš pozemek vstoupit za účelem údržby či oprav.
Služebnost jízdy a chůze: Soused má právo využívat vaši cestu pro vstup ke svému. To zahrnuje pěší chůzi i průjezd vozem, pokud vlastní pozemek bez přímého přístupu na veřejnou komunikaci.

Osobní služebnosti

Tyto služebnosti nejsou oproti pozemkovým vázány na nemovitost, ale na konkrétní osobu. Nejčastěji se zhotovují za účelem práva užívání zahrady, bytu či jiné části nemovitosti. Nejčastějším příkladem je darování domu za podmínek, že si původní majitel ponechá právo doživotního bydlení, užívání zahrady či jiné části nemovitosti. Tento typ břemene zaniká smrtí oprávněné osoby.

Aktivní vykovávání věci u reálných břemen

Jak už jsme si řekli, reálná břemena zavazují vlastníka nemovitosti k tomu, aby něco aktivně poskytoval či vykonával. Například přístup k vodnímu zdroji, část úrody nebo technickou podporu. Tato břemena jsou náročnější na správu, protože vyžadují pravidelnou činnost a jsou vázána také smluvními sankcemi.

Zánik věcného břemene splněním účelu a dohodou

Stejně jako vznik tak i zánik věcných břemen je pevně stanoven zákonem. Nejčastějším způsobem zániku věcného břemene je dohoda mezi zúčastněnými stranami. Například v situaci, kdy už břemeno není potřeba. Dohoda musí být sepsána písemně a následně se musí zapsat do katastru nemovitostí. Dalším způsobem zániku věcného břemene je splnění jeho účelu (nejčastěji u služebnosti bytu, která vzniká smrtí oprávněné osoby).

Sepsání věcného břemena nepodceňujte

Věcná břemena vyžadují důkladné plánování. Během sepsání dohody myslete na:

Radu s odborníkem – právník vám pomůže předejít případným pozdějším komplikacím a zajistí, že smlouva o věcném břemenu bude přesně odpovídat vašim potřebám.
Zvažte alternativy – nejsou všechna věcná břemena nutná. Někdy je lepší využít jiná právní řešení, například pronájem části nemovitosti.
Aktualizujte zápisy v katastru – pravidelně se ujišťujte, že všechny změny ve věcných břemenech jsou řádně zapsány.