Nájemní bydlení: Na co si dát před podpisem smlouvy pozor a jak se jako správný nájemník chovat?

Každý chce bydlet co možno nejpohodlněji. Ale pořízení vlastního bydlení se stává nedosažitelným. Na jednu stranu to jsou vysoké úrokové sazby hypoték, které vás od nákupu nemovitosti odrazují, pak je to skokový růst cen nemovitostí a v neposlední řadě také různé životní etapy. Skvělým řešením je pronájem nemovitosti. Podívejme se, co má obsahovat nájemní smlouva a na co si dát před jejím podpisem pozor.

Vyřešte bydlení co nejvýhodněji pro vás!

Rádi byste bydleli ve vlastním, ale ještě nenadešel čas pro pořízení vlastní nemovitosti? Pak je pro vás skvělou variantou pronájem. Dnes se podíváme na to, co si vůči vám může pronajímatel dovolit, jak by měla vypadat nájemní smlouva a jaké máte vůči pronajímateli povinnosti. Nájemní smlouvu upravuje nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. od § 2201. Správně sepsaná nájemní smlouva vás ochrání před případnými problémy. Skvělý vztah mezi vámi a pronajímatelem je důležitý. Vyřešte proto své bydlení včas a pokud možná co nejlépe pro všechny zúčastněné osoby.

Rozdíl mezi pronájmem a podnájmem

Pronájmem a podnájmem mnozí lidé považují za totožný, ale rozdíl mezi nimi je. Zejména s ohledem na práva nájemníka a podnájemníka.

Pronájem nemovitosti vzniká v případě, kdy je pronajímatelem přímo vlastník nemovitosti, který nemovitost poskytuje nájemci k pronájmu. Smluvní vztah mezi nimi se řídí pravidly podle občanského zákoníku. Pravidla se liší podle toho, zda se jedná o nájemní smlouvu na dobu určitou či neurčitou.

Podnájem vzniká mezi nájemcem a podnájemcem. Předmětem takového pronájmu může být celá nemovitost nebo jen její část. Vlastník nemovitosti v tomto vztahu nemusí vystupovat. Podnájemce má v porovnání s nájemcem omezená práva. Pokud dojde k vypršení platnosti nájemní smlouvy, automaticky zaniká i smlouva podnájemní. Toho využívají mnozí pronajímatelé a formálně svůj byt pronajímají známým, kteří pak uzavírají smlouvu se skutečným nájemníkem. Takový podnájem je pak velmi jednoduché ukončit.

Co má nájemní smlouva obsahovat?

Nemusíte nutně chodit k advokátovi, aby vám sepsal nájemní smlouvu. Stačí ji stáhnout z internetu. Je však důležité, aby obsahovala následující položky:

• identifikace obou smluvních stran,
• předmět nájmu,
• výše nájmu, způsob úhrady, datum splatnosti,
• sjednání doby pronájmu,
• práva a povinnosti obou stran,
• zánik smlouvy,
• závěrečná ujednání,
• datum a místo, podpisy obou stran.

Tohle byste si v nájemní smlouvě měli ohlídat

Nájemní smlouva musí podle Občanského zákoníku obsahovat pevně sjednanou částku za měsíc, kterou bude nájemník pravidelně hradit. Obvykle se částka platí na měsíc dopředu, ale nejde o podmínku podmíněnou zákonem.

Dále je třeba ustanovit ostatní informace o dalších poplatcích (vodné, stočné, plyn, internetové připojení, energie). Do smlouvy by měla být zanesena dohoda o ročním vyúčtování těchto nákladů. Součástí smlouvy může být zanesena dohoda o přepis energií na nájemníka.

Nájemní smlouva může obsahovat další položky, například dohodu o výši kauce. Majitel si kaucí jistí nepříjemné situace, kdy nájemník poškodí vybavení bytu. Maximální kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Sepište si dobrý předávací protokol

Pokud se rozhodnete podepsat nájemní smlouvu, nikdy byste neměli zapomenout sepsat předávací protokol. V tomto písemném dokumentu podrobně zachyťte stav nemovitosti v době jejího předání do nájmu. Protokol vyhotovte v písemném provedení a nezapomeňte připojit podpisy obou stran.

V předávacím protokolu uveďte kromě stavu nemovitosti také identifikační údaje obou stran, označte předmětnou nemovitost (adresa, výměru či přehled místností), sepište nábytek a další vybavení a uveďte informace o stavu jednotlivých místností. Jakékoliv závady zapište. Klidně můžete k předávacímu protokolu pořídit i fotografie bytu a vybavení.

Co nesmí nájemní smlouva obsahovat?

Předmětem nájemní smlouvy je podle občanského zákoníku ochrana slabší smluvní strany (nájemce). V nájemní smlouvě nesmí být omezena práva nájemce. Pokud se ve smlouvě objevují omezující práva, jsou automaticky vymahatelná a nájemce se jimi řídit nemusí. Sem řadíme například zákaz chovu domácích zvířat nebo zákaz kouření. Nájemce však musí udržovat pořádek v domě a chovat se v souladu s obvyklými pravidly. Nesmí obtěžovat či poškozovat ostatní obyvatele domu.

Co dalšího do nájemní smlouvy nepatří:

• Zákaz návštěv,
• Zákaz převedení trvalého bydliště,
• Povolený vstup majitele do objektu.

Co když si budete chtít do nájmu nahlásit trvalý pobyt?

Rozhodnete-li si v bytě nahlásit trvalý pobyt, pronajímatel vám to zakázat nemůže. Budete k tomu potřebovat nájemní smlouvu, vyplněný přihlašovací lístek k trvalému pobytu a platný občanský průkaz. Tyto dokumenty odneste na obecní úřad či úřad městské části, uhraďte správní poplatek a trvalé bydliště vám bude změněno.

Pronajímatel může trvalý pobyt nájemci zrušit v případě, že nastane některá ze situací:

1. Nájemní smlouva vypršela, nájemce nemovitost dále nevyužívá a z trvalého bydliště se sám neodhlásil.
2. Nemovitost, ve které bylo trvalé bydliště hlášeno, byla odstraněna nebo z technických důvodů není vhodná k dalšímu obývání.
3. Trvalý pobyt byl sjednán podvodem, například využitím padělaných nebo neplatných dokladů.

Omezení vztahující se na nájemce

Mnozí nájemci mají pocit, že s novelou zákona jsou při pronajímání nemovitosti prakticky svobodní v tom, jak mohou s bytem nakládat. Co se v nájemní smlouvě může oprávněně objevit?

Majitel může do nájemní smlouvy vložit zákaz jakýchkoliv konstrukčních zásahů a stavebních úprav na pronajaté nemovitosti.

Majitel může uvést, že za všechny drobné opravy související s užíváním bytu nese odpovědnost nájemník. Tento rozsah je poměrně široký. Ne vždy jde o opravy za pár korun. Nájemník může nést odpovědnost například za čištění odpadů, sanitární keramiky, malování, opravy omítky, čištění podlah aj. Limit, který hradí nájemník na 100 Kč/ m² podlahové plochy by neměl přesáhnout hranici 1 000 Kč na jednu opravu.

Co když během pronájmu dojde ke zvýšení nájmu?

Zvýšení nájmu záleží na tom, zda je byt pronajatý na dobu určitou či neurčitou. U doby určité se každoročně smlouva obnovuje. Je na pronajímateli, jakou částku nájmu navrhne. Nový nájem zde nepodléhá žádnému omezení.

Smlouva na dobu neurčitou má jiná specifika. Zde je možné provést zvýšení nájemného v průběhu trvání nájmu. Domluvit se je nutné dopředu smluvně nebo později prostřednictvím doplatku. V návrhu zvyšování nájmu musí být uvedena konkrétní míra inflace.