Ministerstvo spravedlnosti uvádí, že mezi roky 2006 až 2022 byla z advokátních úschov zpronevěřena více než 1 miliarda korun, přes 130 klientů přišlo o milionové částky[1] a každý takový případ vážně poškozuje pověst advokátní profese.
Zákony totiž mají zásadní mezeru. Je to vskutku absurdní, ale i přes to, že se na to již řadu let upozorňuje, tak pojištění advokáta se nevztahuje na jeho trestnou činnost. Pokud tedy dojde ke zpronevěření peněz z úschovního účtu, klienti mají smůlu a nemusí dostat vůbec nic.
Znamená to nefunkčnost systému?
To se zase říct nedá, protože podle ministerstva se v celé ČR každý rok prodá kolem 114 tisíc nemovitostí, 60 – 80 tisíc transakcí projde úschovami a finance, které protečou advokátními úschovami činí přes 500 miliard korun ročně. Zkrátka, pravděpodobnost, že budou prostředky zpronevěřeny je naprosto minimální.
Profese advokáta je velmi prestižní, takže o dobrou pověst přijdou jen jednou a navíc i o extrémně dobře placené živobytí. Přesto se množí případy zneužití advokátní úschovy a okrádání klientů. Tím je i kauza advokátky Hany Sukové[2], která zpronevěřila 153 milionů korun. Mnohým lidem, kteří jí svěřili své peníze, připravila bezesné noci.
Stalo se to i jednomu mladému páru, který kupoval byt, aby mohl založit rodinu, a přišel přitom o 8 milionů korun, jež skončily v bezedné kapse advokátky Sukové. A jsou to právě tyto extrémní případy, které ošetřeny nejsou. Když se totiž advokát ke krádeži uchýlí, přijde o svou pověst, o svůj příjem a hrozí mu vysoký trest. Co si z toho ale vezme poškozený?
I když o několik milionů přijde tímto způsobem jen pár lidí za rok, stále je to velký problém, protože poškozeným rodinám nikdo nepomůže a často ztratí své celoživotní úspory.
Fond pro odškodnění obětí zpronevěry advokátní úschovy
Ministerstvo spravedlnosti předložilo sněmovně návrh, který má zneužívání úschov ztížit. Navrhuje zřízení povinného garančního fondu pro odškodnění obětí, jež by mohl fungovat od ledna 2026, a jedná se o systém podobný pojištění vkladů u bank. Okradení klienti by mohli z fondu získat až 100 tisíc eur, tedy kolem 2,5 milionu korun a v případě úschovy spojené s prodejem nemovitosti pak částku dvojnásobnou. To zní dobře, tak v čem je problém?
Kdo to zaplatí
Každý fond musí jednak někdo naplnit, a také se o něj musí někdo starat. Naplnění fondu i jeho administrativa bude logicky něco stát, takže to i logicky musí někdo zaplatit. Kdo? No advokáti to nebudou a stát, aby něco zaplatil, tak musí nejdřív zdanit své občany. Takže ano, budeme to opět my a zaplatíme si to buďto z daní nebo formou vyšších cen za advokátní služby. Ale dejme tomu, pojištění něco stojí, řeknete si možná. Jenže pak je tu ještě jeden aspekt.
Krademe zvesela dál
Předpokládejme, že fond je funkční a snad i plný, a náhle se ocitnete v pozici okradeného. Co bude jinak? Pro vás se (alespoň doufejme) mění to, že dostanete své peníze zpět, respektive jejich část do daného limitu. Sice to pár týdnů/měsíců/let potrvá, ale nakonec něco dostanete. Není to dokonalé, ale nějaký posun zde je.
Co se ale mění pro advokáty, které by napadlo advokátní úschovu zpronevěřit? Správně, nic. Nepoctiví advokáti budou moct peníze svých klientů i nadále zneužívat, protože fond řeší následek, nikoliv příčinu. Výsledkem tedy je, že fond sice částečně ochrání poškozené, ale advokáti budou moct zvesela krást dál a ještě to všichni zaplatíme z poplatků nebo z daní. Existuje tedy vůbec nějaké reálné řešení?
Reálná řešení problému zpronevěry advokátních úschov
1) Omezení dispozičních práv k bankovnímu účtu
Podle mě by bylo asi nejjednodušším řešením, pokud by se advokátům omezila dispoziční práva na účtech určených k advokátním úschovám. Stačí úplně zakázat výběr hotovosti a převod prostředků umožnit jen dvěma směry – na účet prodávajícího, nebo na účet kupujícího.
Samozřejmě by to chtělo ještě domyslet nějaký kontrolní mechanismus, aby advokát nemohl zadat jiná čísla účtu než ta, která jsou uvedená na kupní smlouvě, ale to by neměl být zásadní problém.
2) Speciální účty pod dohledem ČNB
Lze ale zajít ještě o krok dál. Když už tu máme poměrně nákladnou instituci, kterou je Česká národní banka (ČNB), mohla by třeba poskytovat speciální účty právě pro tyto účely. V ČNB by vznikl speciální účet, na který by viděli jen prodávající a kupující a po doložení potřebných formalit by banka povolila převod složených prostředků.
Problém vyřešen, nemusíme nikoho odškodňovat a dokonce z toho můžeme advokáty i kompletně vynechat. Je otázkou, zda jsou vlastně k něčemu potřeba k tak triviálnímu úkonu, kterým je změna vlastnictví v katastru nemovitostí.
3) Inspirace v zahraničí – notářská plomba
Třeba v Německu při převodu vlastnictví nemovitostí nic jako advokátní, notářské či realitní úschovy neexistuje a přesto to funguje k naprosté spokojenosti všech, bez podvodů a lumpáren. Jak? Kupující a prodávající sepíšou a podepíšou kupní smlouvu u notáře. Ten dá do katastru nemovitostí plombu. Když je plomba úspěšně zanesena, dá notář signál kupujícímu, aby uhradil kupní cenu, a to přímo prodávajícímu.
Jakmile prodávající notáři oznámí, že peníze obdržel, je plomba na příkaz notáře odstraněna a kupující se stává vlastníkem nemovitosti. Pokud kupující cenu zaplatil, ale prodávající nepotvrdil, je nemovitost přesto převedena.
Jde to i bez prostředníka
I takovýmto jednoduchým způsobem lze vypořádání kupní ceny nemovitosti provést. A to i bez nutnosti ukládat finanční prostředky u advokáta. Zásadní totiž je, že žádné peníze nejdou přes žádného prostředníka a tudíž nehrozí zpronevěra.
Advokátní a realitní úschovy mohou být problematické a v nesprávných rukou často svádějí k podvodům. A to je ta příčina, kterou je třeba řešit. Nikoliv následky.
